中国奥园两年半亏439亿陷资不抵债   在美申请破产保护推进境外债务重组

    ●长江商报记者 江楚雅

    中国奥园（03883.HK）境外重组又有实质性进展。

    12月21日，有市场消息称，中国奥园根据美国《破产法》第15章在纽约法院申请破产保护。

    中国奥园表示，确认程序是推进境外债务重组的必要步骤，是程序性的法院程序，不是破产清算程序，其目的是确认已获得大多数债权人同意的公司重组计划，防范诉讼风险，以便利境外重组计划的成功实施。

    2021年11月，中国奥园曝出经营困境。2021、2022年该公司归母净利润跌幅严重，累计亏损409.18亿元。2023年上半年，其营业收入109.41亿元、净利润-29.45亿元。两年半合计亏损438.63亿元。

    截至6月末，中国奥园总资产规模为2218亿元，其中现金及等价物42亿元，流动资产1970亿元，总负债规模2424亿元，资产负债率109.26%，已经资不抵债。

    为摆脱危机，近两年，中国奥园一直在推进债务重组、引战合作、资产处置、交楼兑付、销售回血的路上。

    推进境外债务重组

    12月21日，市场传出的一份法庭文件显示，在港股上市的中国奥园根据美国《破产法》第15章于当地时间12月20日在纽约法院申请破产保护。

    据悉，在纽约申请破产保护可以让公司在其他地方进行重组安排时，保护其美国资产。

    中国奥园发言人表示，公司的现有公开债券受纽约法管辖，确认程序是推进境外债务重组的必要步骤，是程序性的法院程序，不是破产清算程序，其目的是确认已经获得大多数债权人同意的公司重组计划，防范诉讼风险，以便利境外重组计划的成功实施。

    该发言人称，该确认程序不影响公司的自主经营，不涉及集团境内主体的债务，不影响集团境内债权债务关系和正常经营。同时也是保护公司全体债权人利益，维护公司整体保交楼、保安全、保经营的必要措施。

    作为较早出险的民营房企，中国奥园一直在推动债务展期和盘活旗下项目的谈判。

    今年9月，中国奥园在港股市场成功实现复牌。

    11月29日，中国奥园公告披露其境外重组方案顺利，已经在香港等地举行的计划债权人会议上获得投票通过。公司计划发行新的融资工具对原有约61亿美元的境外债务进行置换。

    在此之前，中国奥园称，公司存续的12只境内公开债务产品全部通过了展期，展期年限都为3年，12只境内债务公开产品合计规模约116亿元。

    目前，中国奥园已完成全部境内公开债展期，成为继融创后，又一家完成境内外债务重组的大中型房企，也是首家完成重组的粤系房企。

    业内认为，此次境外债务重组方案的通过，只是中国奥园走出债务危机跨出的一步，接下来在保交楼、恢复正常运营等方面，还面临诸多挑战。

    业绩巨亏资不抵债

    公开资料显示，中国奥园是广州民企，2019年公司以1180.6亿元的销售额跻身千亿房企阵营，曾与佳兆业、龙光、合景泰富并称为“粤港澳四小龙”。

    2022年1月，中国奥园“官宣”无力偿还到期美元债及利息，其股票也在当年4月停牌。

    中国奥园目前面临的主要问题是财务状况恶化，存在巨大的财务压力和经营困境。

    2021年和2022年，中国奥园的公司拥有人应占亏损总计约409.18亿元。

    2023年上半年，公司实现营业收入109.41亿元，同比增长25.1%，股东应占亏损约29.45亿元。

    公司销售额也自2021年起大幅下滑，到2022年从千亿降至约200亿元。

    中指研究院数据显示，中国奥园今年前10月的销售额为115.4亿元，销售面积122.7万平方米，同比均大幅下滑。

    截至6月末，中国奥园总资产规模为2218亿元，其中现金及等价物42亿元，流动资产1970亿元，总负债规模2424亿元，资产负债率109.26%。

    业绩巨亏，负债高压下，中国奥园启动全面债务重组，并通过出售资产、项目战略合作、引入战略投资者等方式进行自救。

    去年6月23日，中国奥园宣布，公司以5.68亿港元出售澳大利亚两家附属公司股权；5月12日，中国奥园宣布出售加拿大项目，此次出售事项的所得款项净额预计约为4850万加元，而中国奥园估计将为此录得亏损约2022.6万加元。

    今年7月18日，中国奥园公告称，出售奥园健康29.9%股份的相关交易已完成。根据中国奥园此前估计，此次出售将亏损约4476.6万港元，计划所得款项净额将用于减少公司负债。

    为加速资金周转，中国奥园已陆续转让、退出多个项目。

    盘活资产聚焦保交楼

    中国奥园曾在公告里多次强调“保交付”是重中之重，意在盘活更多受限资金，力保运营稳定，同时表示公司将加快销售回款，以创造流动资金，缓解或解决债务问题。

    中国奥园积极争取地方政府和金融机构的纾困支持。据不完全统计，中国奥园各区域公司已累计获批政府专项纾困资金超10亿元，其中绝大多数可用资金已经拨付至项目公司使用，有效推动“保交楼”。

    上半年，中国奥园先后引入山东健康、南粤基金、西安航投科创、中金国测等国央企资金纾困，盘活部分旧改项目。

    在保交付方面，今年1—10月，奥园实际完成交付房屋2.3万余套，预计今年内还将交付近2万套房源。

    为进一步快速复苏，中国奥园还表示，将持续进行企业文化纠偏、组织架构调整及减少非必要开支等，加快在建及已落成物业的销售步伐，为回归良性经营可持续发展提供稳定保障。

    财经评论员严跃进对长江商报记者表示，中国奥园要摆脱当前的困境，需要采取多种自救措施，包括资产出售、债务重组、战略转型、提升管理水平、引入战略投资者、加强品牌建设和创新业务模式等。通过这些措施的实施，中国奥园有望逐步走出困境，实现可持续发展。同时，企业在自救过程中，还需密切关注市场动态，灵活调整策略，以应对可能出现的各种挑战。

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